은행 창구 앞에서 헤매지 않으려면... 주담대 한도를 결정짓는 4가지 키워드

 

 

은행 창구 앞에서 헤매지 않으려면... 주담대 한도를 결정짓는 4가지 키워드

부동산 대출 규제가 수시로 바뀌면서 **“나는 얼마까지 빌릴 수 있을까?”**가 큰 숙제가 됐습니다. 사실 담보가액·KB시세·LTV·DSR 네 가지만 이해하면 복잡한 숫자 속에서도 흐름이 잡힙니다.

1. 담보가액 : 은행이 매기는 ‘내 집값’
주택담보대출은 담보물 가치 산정에서 출발합니다. 아파트처럼 거래가 활발한 자산은 KB부동산 시세를, 단독·다세대처럼 정보가 부족한 자산은 감정평가사가 산출한 금액을 씁니다. 매매계약서 금액이 아무리 높아도 은행이 책정한 담보가액만이 대출 계산의 기준이라는 점을 잊지 마세요.

2. KB시세 : 실제 거래가와 가장 가까운 지표
KB시세는 실거래 신고와 중개업소 조사를 종합해 주간 단위로 발표됩니다. 거래량이 많은 수도권 아파트라면 시가와의 괴리가 작지만, 소형 단지나 지방 아파트는 시세가 비어 있을 수 있으니 ‘KB 신고 여부’를 미리 확인하면 안전합니다.

3. LTV(담보인정비율) : 담보가액의 몇 %까지 빌릴 수 있을까
올해 6월 28일부터 규제지역 주택구입 목적 주담대는 최대 6 억 원으로 묶였고 무주택자 LTV는 규제지역 50 %, 비규제지역 70 %가 유지되었습니다. 생애 최초 구입자는 기존 80 %에서 70 %로 낮아졌습니다.

*예시
● KB시세 6 억 원
● 수도권 투기과열지구, 무주택자
→ 최대 한도 = 6 억 × 50 % = 3 억 원

보금자리론·특례보금자리론도 같은 식(담보가액 × LTV)에 6 억 원 한도를 적용합니다.

4. DSR(총부채원리금상환비율) : 소득이 빚 갚는 능력을 결정
7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행돼 모든 가계대출에 가산금리(최대 1.5 %)를 얹어 한도를 산출합니다. 연간 원리금 상환액이 소득의 40 %를 넘으면 추가 대출이 사실상 막히므로, 신용·카드대출이 많은 경우 LTV보다 DSR에서 먼저 한도가 줄어들 수 있습니다.

★ 규제 총정리 한눈에 보기 

**구조만 알면 숫자는 따라온다
규제는 시장 온도를 조절하는 스위치일 뿐, **‘담보가액 × LTV, 그리고 DSR’**이라는 공식은 변하지 않습니다. KB시세로 담보가액을 가늠하고, 모든 대출을 합산해 DSR 여유를 확인한 뒤, 지역별 LTV를 곱해 보세요. 계산된 숫자를 들고 은행에 가면 상담과 금리 협상이 훨씬 수월해질 것입니다.

[ 출 처 ]
한국정책브리핑, “수도권·규제지역 주담대 6억 제한” (2025-06-27)
금융위원회, “긴급 가계부채 점검회의 결과” (2025-06-27)
금융위원회, “3단계 스트레스 DSR 시행 방안” (2025-06-10)
조선비즈, “오늘부터 3단계 스트레스 DSR 시행” (2025-07-01)